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魏小安《度假酒店三题》:反对旅游地产,核心在于度假产品

来源:武汉新闻网    时间:2019-05-16




编者注:魏小安最近在博鳌·21世纪房地产论坛第十五届年会上炮轰旅游地产的观点成为媒体关注的焦点,一时引来口水无数。魏小安对旅游地产的概念一直以来持反对意见,曾在多个公开场合发表演讲,甚至撰文,针对旅游产的概念与产品问题提出非常鲜明的意见。他的核心观点是:反对旅游地产概念,太笼统,什么都可以装,学理不准备,流动需求与固定供给。而度假地产以度假为主体,以地产为承载基础,是以度假为主还是以地产为主,核心在于度假产品,在中国的语境之内又成为房地产的一种类型。

以下是魏小安在21世纪房地产论坛上的《度假酒店三题》演讲全文:

各位早上好,今天的题目是旅游度假产业未来,互联网+与+互联网,我理解互联网+就是一对多,达到全覆盖,+互联网是多对一,达到一个全营销,互联网+和+互联网再相加,一个是工具层面,一个是思维层面。

今天我想说的话题主要不是这个,度假这个产业在中国还是一个比较年轻的产业,我更关注的是现象。如果没有好的产品,你无论是互联网+还是+互联网都加不动。

我今天的题目叫做度假酒店三题,因为这个题目很大,度假本身来说是一种新型的生活方式。我研究度假已经20年了,1990年我在国家旅游局工作,就把世界上主要的度假地都考察了一遍。那个时候的目的是想使中国的旅游产品更加丰富一些,也看到的国际上的一个主要的旅游的潮流,可是从1991年批复建设12个国家旅游度假区基本都没有成功,基本上都是从房地产起步,从高尔夫球场开始,曲曲折折,包括三亚的亚龙湾,亚龙湾批复之后第一批资金拿到北海炒房地产,当时一是赶上了泡沫经济,二是度假市场部成熟,三是缺乏经验,当然也不能说这个事是白干的,好处是第一是倡导的休闲度假,第二是明确了开发范围,第三是奠定了基础。我今天想讲的第一个问题膨胀需求与替代的供给。

首先是膨胀的需求,2014年中国国内旅游人次36.5亿,人均出行2.7次,花费3.25万亿元,另外出境人次1.14亿,花费1万亿元,其中度假花费6000亿,工业化中后期,中等收入国家,休闲度假成为刚性需求,迅速膨胀。严格地说这是一种大众化的现象。

 这里要看一个消费的变化,基本上消费四个阶段,第一个阶段是吃穿用,第二个阶段住行游,第三阶段文体美,第四阶段是多新奇,各种方法丰富多彩。全球消费,中国对于世界的旅游购买力,全值消费,追求价值孩子患上了癫痫病,会影响到孩子的智力吗?的旅游者,旅游者的价值。全程消费,全域消费,全家消费。

 供给的替代。中国的观光旅游资源丰富,数量众多,世界堪称一流。而中国的休闲度假则不然,城市休闲空间严重短缺,度假产品严重不足,首先体现在资源不足,中国的海岸线18000公里,6000多个岛屿,但是真正做滨海度假旅游的不超过10个地方,最后全国集中起来只剩了海南,海南房地产开发过度,东部开发过剩,形成了这样的局面。湖泊度假污染严重,很难开展,再就是山地度假开始发展,万达搞了很多个国际度假区。乡村度假成为主体,城市度假开始探索,这是现在度假供给的一个基本的状况。这样的话,由于度假产品严重不足,就形成了两个溢出,一个是向海外溢出,一个是向景区溢出,造成了一个误区,大家觉得景区很好做,因为景区好像永远火爆,这个判断是非常错误的,严格地说,现在是用200多围景区的状况替代了2万个景区的状况,这是典型的以偏概全,市场分工,一方面是大众休闲,一方面是中高端度假。

旅游地产与度假地产。先说一个强势房地产,房地产15年时间,房地产集团成为中国最强势的集团之一,谁说中国人没有创造,房地产创造的花样最多。刚刚外面看广告,还是这种感觉,国际上度假项目就是项目,产品就是产品,中国不然,什么事基本都加一个地产,一个博物馆就是博物馆,要说文化地产,一个商贸就是商贸,我们要说商业地产,乃至旅游地产,度假地产,最基本是以前面作为一个引子,最主要在于地产。地方政府先做旅游再做地产,地产商的对策,旅游可以赔,最终在地产上赚,比如度假地产,以地产为主,以度假为辅,可以作出什么好产品。

一开始说旅游地产,一开始说我就是反对的,什么是旅游房地产,为满足旅游需求而开发的房地产,因旅游需求而拉动的房地产,因旅游时尚而符号化的房地产,坐落于旅游景区的房地产,概念太笼统,什么都可以装,学理不准备,流动需求与固定供给。

从旅游的角度来说,是以住宿功能为中心,全面体现旅游六高速,房地产的角度是定居、商居、旅居和闲居,在商街范围内没有旅游地产的说法,这显然又是中国创造。

度假地产,以度假为主体,以地产为承载基础,是以度假为主还是以地产为主,核心在于度假产品,在中国的语境之内又成为房地产的一种类型,导向成为问题,胶东半岛正在自食其果,其他地方步其后尘。一个万达模式,从城市综合体到度假区,当然万达模式本质上还是房地产开发区,可是这些年有一个红树林模式,就在三亚,这是追求纯粹的度假产品治疗癫痫哪里好,因为开发商原来有做过房地产,后来做红树林的时候把这一点搞明白了,红树林项目政府皮规划的时候可以配套25%的度假投资,但是一平米都不做,业主比客人还难侍候,所以亚龙湾的红树林基本上达到了各类酒店的一流水平,第二个红树林也开业了,第三个红树林也开展了。只有突出自身的文化优势,谋求未来的发展格局,这样的格局是符合国际规范的,是可以达到国际水准的。

度假地产的特点,综合性、复合型、组合性、创新性、无限性。从客人来说有四个方面的花费,时间、精力,体力和金钱,这四个花费如何组合,原来强化度假地产和旅游地产是开发商一次性卖房子,一次性挣钱,政府一次性收入,之后没有了,整个市场缺少消费,所以在2005年的时候,三亚市的市长跟我说过,看起来这个地产不能搞,三亚一年只有这么一个多月,才有人来,剩下的是一个空城,这个城市这么发展,他提出多做度假酒店,控制地产,海南有这个变化,这些年更加突出。开发商和政府相互地博弈,博弈之间也在变化。

  产品与品质

大地产时代的旅游运作,刚才我听了一个新的概念,叫做后地产时代的运作,要挖掘存量资产的深度价值,重新整合资源。

应该说地产商的进入给旅游发展注入了新的血液,产生了重要作用。一是巨额资金注入,这些年大型的旅游项目基本上都是地产商开发的或者是参与开发的,使旅游开发从亿元级上升到十亿元级到百亿元级。创造了新的商业模式,形成了房地产模式语传统模式的结合。

产品、产品,只有产品,从房地产角度来说,度假地产已经是一种细化类型。但是从旅游角度来看并不清楚,根本是对应什么样的需求,建设什么样的产品,达到什么样的品质,全世界做度假都是追求产品,追求品质,但是也有特例,比如澳大利亚黄金海岸,这是日本人为主开发和消费的,所以形成了大规模的房地产模式,到了黄金海岸,我觉得可惜啊,这边好的海岸,海滨资源,现在成为一个城镇,这种状况在中国都很难容忍,但是日本人这样做了,也变成了中国的开发商心目中的样板。

所以我的看法,我们要细化度假产品的类型。

度假区,范围大、设施全,度假是一种复合性的产品。城市旅游综合体,以城市综合体为开关,深化到城市休闲综合体,延伸到乡村旅游综合体,海外的一个典型就是乐天模式,中国的典型就是万达广场的模式,这是满足白领和年轻人。还有是城市中央休闲区,典型就是北京什刹海等等。

六古开发,古城、古镇,古村深圳市癫痫病研究院,古街区,古道和古关,资源稀缺,前三类开发密度大。度假产品,以度假诉求为主题的房地产项目在度假产品里体现得很充分,异地休闲,停留较长,自由行强,负游率高,家庭方式,持有者多,突然浅山丘最佳。

种类包括很多种,按照规模和方式可以区分成这么多种,区域二线海景房,海滨一线海景房,滨海度假酒店,包括度假公寓,商业中心,娱乐中心,会展中心,海岛、景区、青年旅舍、营地和浮动的度假设施。

其中还有一大类叫做产权酒店,在中国已经有2000多家,边缘性决定了它的复杂性,新型性决定其探索性,多样性激发创造性,阶段性产生混乱性。这个里面涉及到权利变化,权利均衡,与权利保障。截止到今天还有一个优势,就是销售旺盛,构建了一个业态,一是旅游新业态,一是房地产新业态,三个问题,承诺,纳税和公共经营,需要四个完善,法规、合同、经营和市场,从产权一开始呼唤是否可以形成法规,这是不可能的。

度假社区,是第二居所,第一生活,在全国的大城市周边和一些风景比较优美的地方已经普遍产生了,处于乡村位置,享受城市生活。

重中之重,度假酒店,设计和建设有很多特点,比如反城市、组团式等等,同样在管理和服务方面也有很多特点,其中一个要求就是豪华少,云南很多度假酒店基本上叫做城市的商务酒店换了一个位置。共享经济,互联网+闲置资源,这是发达国家模式的翻版,我们的模式不同在于新是房子,而不是自住房的度假交换,发达国家基本都是自住房,比如我住四间房拿出两间给客人。有的是直接交换,我们基本上是新房子进入度假,很多楼盘在开盘的时候绑定了度假,另一方面这是一个产权酒店的变种。这种模式如何,我现在很难判断,发达国家的前提是诚信社会,同样途家模式的前提也是诚信社会,但是诚信是中国最缺乏的资源,所以演变成分权度假、产权酒店,途家模式,变态的产品,是中国式的产品。我知道在一个变种的社会之中产生的一种变态的产品,这种产品显然是不正常的。

品质、品质还是品质

现在中国人的品质要求逐步提升,而且是一种家速度提升,基本上出过几次国的人回来对于旅游度假品质要求大幅度提高,基本要求环境好,交通便利,内容丰富,服务效率高,个性化突出,品牌性强,这个品牌性强产生了一种误导,比如我们所在的这些酒店,这些酒店都是城市商务型酒店的品牌,现在都集中到了三亚,一方面是这些酒店看中了度假酒店管理这样一个市场,所以它们都成立了度假酒店管理部,另一方面我们迷信这些品牌,严格地说这些品牌不是度假的品牌,城市商务酒店搬到这里也是一个变为了能减少癫痫的发作,应该要怎么做呢?种。就三亚来说,曾经有一句话,三亚要成为全国人民的度假村,我不赞成,我是三亚省政府的顾问,三亚是富人的天堂,中产的盛宴,穷人的机会,不可能变成全国人民的度假村,这个涉及到消费安全,包括品质安全、财务安全。八项规定之后三亚的消费正常化,这几年的状况是在向良性的状况发展。以前是买单的人不消费,消费的人不买单,价格无限膨胀,但是品质问题仍然突出。我昨天去吃自助餐,品种好,服务差,基本上找不到服务员,到最后都吃不饱,回到房间,想上微信,wifi20元一小时,这是喜来登的水平。我在微信上发了一个牢骚,被金钥匙的领导看到了,纷纷找我,需要什么服务,我做课间做到10点多,我想吃一点东西,偌大的餐厅找不到吃宵夜的地方。我们可以理解,因此海棠湾是一个新开发的区域,商业条件还不成熟,消费环境也不成熟,但是服务如此,这恐怕不能原谅。所以我说的意思是,品质上稍有一点瑕疵,大家就有意见。我知道有一点,它是为了控制成本,所以降低了品质。但是就是砸了企业的牌子,一方面是砸了喜来登的牌子,另一方面是砸了开发商的牌子,所以品质品质最终还是品质。这样需要研究运营和综合的分析。

选址和布局,选址各安其位,布局各定其位,最重要的是要保障大众需求,从运营方式来说,有多种多样的运营模式,我就不一一说的,我其中说一个什么观点,不能否定高端,我们“八项规定”也好,反四风也好,否定的是官场的泡沫型消费,但是不能把所有的高端否定,如果否定了高端度假没有办法发展,我们在这里要倡导高端,但是高端不等于奢华,高端追求的是个性、舒适、方便、快捷,包括文化,达到这些才称得上高端,这个会形成一个复杂的结构体系,底线是行业不亏损,严格地说中国的星级酒店,去年全行业1.3万家,亏损总额59亿,相比而言度假酒店的盈利状况好一些,但是红树林的这种模式基本上是盈利的,红树林的三个项目总投资140亿,这个不是小项目,但是它追求的就是这样,三亚湾的红树林4500间客房,72家餐厅,全天量美食应有尽有,62个小功能电影厅,充分发挥它的优势。

我最后说几句话,第一是十闲,从容人生,第二是十养,品质生活,今天不养生,明天就养病。十玩,快乐经济,今天不会玩,明天就寂寞,中国是最不会玩的民族,从来把游手好闲当做贬义词,生活的目的不就是游手好闲吗,美国人就是一个最积极的玩的民族,所以最新的玩的项目都是从美国产生的,最好的玩的项目也在美国普及,我们中国人的创造力,在十闲十养十玩发展一下,来谋求新的生活。

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